Схема регистрации сделок с жилой недвижимостью в ближайшее время может претерпеть существенные изменения. Согласно поправкам в Гражданский кодекс, внесенными в четверг главой думского комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павлом Крашенинниковым, предполагается упразднить регистрацию договора купли-продажи жилых помещений, сохранив только регистрацию перехода прав собственности. Аналогичные изменения предполагается внести и в отношении договоров ренты.
Впрочем, если в случае договоров купли-продажи данные изменения и защитят покупателей квартир, и сократят количество бюрократических процедур, то в случае с договорами ренты принятие данных поправок открывает широкие возможности для злоупотреблений.
Вносимые поправки можно разделить на две части: первая касается договоров купли-продажи жилой недвижимости, вторая — договоров ренты.
По словам Павла Крашенинникова, эти поправки необходимы для устранения существующей ныне двойной процедуры регистрации прав граждан и юридических лиц на жилую недвижимость, а также снижения издержек на ее выполнение. «Это, во-первых, исключает ситуацию неопределенности, в которой участники сделки могут находиться длительное время до момента регистрации договора. Во-вторых, вдвое снижаются материальные затраты на оформление сделки, равно как и административные издержки на само осуществление процедуры», — пояснил Крашенинников.
Действительно, сегодня схема сделки купли-продажи жилой недвижимости выглядит следующим образом: стороны заключают договор купли-продажи, который подлежит обязательной регистрации в Федеральной регистрационной службе, которая впоследствии регистрирует и переход прав собственности. Формально юридическую силу договор купли-продажи приобретает только после регистрации.
На практике же оказывается так, что покупатель вносит оговоренный с продавцом задаток еще до того, как договор вступил в силу. Именно в этот момент и возникает та неопределенность, на которую указывает автор законодательной инициативы Павел Крашенинников. Фактически после получения задатка, но еще до регистрации договора продавец вполне может отозвать свое заявление из Федеральной регистрационной службы и договориться о продаже с другим покупателем.
«В той ситуации, которая была на рынке недвижимости до кризиса, когда цены на рынке постоянно росли, продавцы, найдя более выгодного покупателя, нередко прибегали к подобной схеме. При этом покупатель, оплативший задаток или завязанный на ипотечный кредит в банке, оказывался в весьма щекотливой ситуации», — поясняет партнер компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры» Виталий Можаровский.
Наказать непорядочного продавца при этом было практически невозможно — ведь без регистрации юридической силы у договора купли-продажи просто не было. «Единственная обязанность, возникающая у продавца после подписания договора, — это отнести пакет документов в Федеральную регистрационную службу. Даже выплата задатка покупателем с юридической точки зрения — всего лишь акт доброй воли», — уточняет Можаровский.
Предложенные Павлом Крашенинниковым поправки фактически делают договор купли-продажи «железобетонным», наделяя его юридической силой с момента подписания. Продавца, отказавшегося выполнять условия сделки, можно будет призвать к ответственности в суде. «Договор действителен и продавец не может предложить квартиру другому покупателю, так как это будет означать фактическую двойную продажу. В суде можно будет требовать понуждения к регистрации перехода права собственности», — считает Виталий Можаровский.
А вот со второй частью поправок, касающихся договора ренты, все не так гладко. «Если ренту перестанут регистрировать, то все одинокие пенсионеры, заключившие подобные договора оказываются под угрозой», — переживает глава департамента «Недвижимость. Земля. Строительство» компании Vegas Lex Юрий Борисенко. По его словам, именно регистрация таких договоров сегодня может обезопасить пенсионеров от мошенников: ведь именно при регистрации проверяется юридическая состоятельность документа, дееспособность сторон, наличие или отсутствие обременений.
«Может случиться так, что на одну и ту же квартиру заключено несколько договоров ренты, и как в отсутствии регистрации можно будет разобраться, кто первым заключил договор, — недоумевает Юрий Борисенко. — Да, регистрация несколько затягивает процедуру, но человек, который хочет получить квартиру по договору ренты, должен потрудиться, чтобы все было законно». По словам эксперта, именно введение регистрации договоров ренты в свое время явилось главной причиной появления нелегального бизнеса по отъему квартир у одиноких пенсионеров.